各市、縣人民政府,省人民政府有關(guān)部門(mén):
2011年我省大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程以來(lái),一大批公共租賃住房(含廉租住房)投入使用,有效解決了城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、外來(lái)務(wù)工人員和城鎮(zhèn)新就業(yè)職工的住房問(wèn)題,較好發(fā)揮了在穩(wěn)增長(zhǎng)、保態(tài)勢(shì)、惠民生方面的積極作用。但隨著大量公共租賃住房的建成投用,個(gè)別地方產(chǎn)權(quán)不明晰、后期管理不規(guī)范,以及因渠道不通導(dǎo)致公共租賃住房資產(chǎn)沉淀、資金不能回籠等問(wèn)題日益突出,沒(méi)有形成良性發(fā)展機(jī)制,公共租賃住房資產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力差。為進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃住房資產(chǎn)管理,打通公共租賃住房和商品房通道,滿足不同群體對(duì)住房的多元化需求,盤(pán)活公共租賃住房資產(chǎn),規(guī)范后期管理,實(shí)現(xiàn)建管并重和可持續(xù)運(yùn)營(yíng),進(jìn)一步滿足城市中低收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)職工的基本住房需求,加快實(shí)現(xiàn)住有所居,促進(jìn)我省城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,經(jīng)省政府同意,現(xiàn)提出以下意見(jiàn):
一、指導(dǎo)思想
深入貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆三中、四中全會(huì)精神,以解決城鎮(zhèn)住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員住房困難為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作的基本思路,努力實(shí)現(xiàn)公共租賃住房建管并重。堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”,通過(guò)明確權(quán)屬,規(guī)范登記,為盤(pán)活資產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。堅(jiān)持公共租賃住房的公益屬性,探索市場(chǎng)運(yùn)作新模式。通過(guò)加強(qiáng)公共租賃住房管理,盤(pán)活實(shí)物和價(jià)值資產(chǎn),建立公共租賃住房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)機(jī)制,促進(jìn)我省住房保障事業(yè)及新型城鎮(zhèn)化又好又快發(fā)展。
二、切實(shí)加強(qiáng)實(shí)物資產(chǎn)管理
(一)優(yōu)化公共租賃住房供應(yīng)。要進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域布局,新建項(xiàng)目安排以省轄市主城區(qū)為主,縣級(jí)城市和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)根據(jù)實(shí)際需求合理安排。各地要認(rèn)真落實(shí)《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門(mén)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見(jiàn)的通知》(豫政辦〔2015〕48號(hào)),積極打通商品房和保障房通道,通過(guò)收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等方式,籌措符合限定套型面積標(biāo)準(zhǔn)的商品住房作為公共租賃住房。公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、程序要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定,推廣綠色建筑,合理確定造價(jià),不得壓級(jí)壓價(jià)或降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目竣工后要按照基本建設(shè)程序,及時(shí)進(jìn)行工程決算和竣工驗(yàn)收。
(二)加強(qiáng)租賃管理。各地要實(shí)現(xiàn)公共租賃住房管理信息公開(kāi),完善申請(qǐng)受理渠道、審核準(zhǔn)入程序,降低準(zhǔn)入門(mén)檻,提高分配效率,方便群眾申請(qǐng)。公共租賃住房租賃合同期限一般為3—5年,合同期滿后要重新認(rèn)定住房保障資格。
公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級(jí)政府住房保障主管部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)核定,報(bào)本級(jí)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。承租人收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可以依照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼或減免租金,具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級(jí)政府住房保障主管部門(mén)會(huì)同民政、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)核定。
商品房小區(qū)配建的公共租賃住房,物業(yè)管理品質(zhì)要與小區(qū)其他住房相同,費(fèi)用不足部分由市、縣級(jí)財(cái)政給予適當(dāng)補(bǔ)助。
(三)強(qiáng)化后期維護(hù)管理。市、縣級(jí)住房保障主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)公共租賃住房的后期管理和運(yùn)營(yíng)維護(hù)進(jìn)行監(jiān)督管理。公共租賃住房后期管理和運(yùn)營(yíng)維護(hù)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé),可由產(chǎn)權(quán)人自行管理,也可全部或部分委托社會(huì)化的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代為管理。鼓勵(lì)公共租賃住房物業(yè)管理社會(huì)化。
三、扎實(shí)推進(jìn)產(chǎn)權(quán)管理工作
(一)明晰房屋產(chǎn)權(quán)。公共租賃住房產(chǎn)權(quán)按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的原則確定。政府直接投資建設(shè)(含收購(gòu))的公共租賃住房,同級(jí)政府住房保障主管部門(mén)為房屋產(chǎn)權(quán)登記人。政府公共租賃住房投融資平臺(tái)建設(shè)的公共租賃住房,該平臺(tái)為房屋產(chǎn)權(quán)登記人。用工集中企業(yè)、社會(huì)投資主體經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的公共租賃住房,項(xiàng)目建設(shè)單位為房屋產(chǎn)權(quán)登記人。政府與企業(yè)共建以及經(jīng)批準(zhǔn)的不同投資主體合作建設(shè)的公共租賃住房,按照共建(合作建設(shè))協(xié)議約定確定其房屋產(chǎn)權(quán)。
公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目配建的商業(yè)用房和商品住房建設(shè)用地符合單獨(dú)供地條件的,要采取掛牌出讓等方式供應(yīng);不具備單獨(dú)供地條件的,要按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金,采取協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。配建的商業(yè)用房和商品住房,辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)繳土地出讓金后可辦理普通商品房產(chǎn)權(quán)登記。
(二)規(guī)范產(chǎn)權(quán)登記。項(xiàng)目竣工后,要按照不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理房屋所有權(quán)登記,并注明“公共租賃住房”。利用統(tǒng)貸統(tǒng)還模式融資建設(shè)的公共租賃住房,在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)一并辦理抵押登記。政府直接投資建設(shè)的公共租賃住房完成不動(dòng)產(chǎn)登記后,住房保障主管部門(mén)要將公共租賃住房建設(shè)資金來(lái)源、資產(chǎn)形成情況及時(shí)報(bào)同級(jí)財(cái)政部門(mén)備案。
四、提高融資能力
(一)加強(qiáng)公共租賃住房資本化運(yùn)作。在確保資產(chǎn)安全、封閉運(yùn)作、專業(yè)化管理的前提下,鼓勵(lì)具備條件的市、縣級(jí)政府,將通過(guò)直接投資、委托代建、收購(gòu)等方式取得的公共租賃住房資產(chǎn),以及公共租賃住房項(xiàng)目配建形成的政府擁有產(chǎn)權(quán)的商品住房、商業(yè)用房、物業(yè)設(shè)施及附著物等,直接或以股權(quán)的方式注入到政府投融資平臺(tái)或其他國(guó)有投融資平臺(tái),擴(kuò)大投融資平臺(tái)資產(chǎn)規(guī)模,提高融資能力。
(二)積極發(fā)揮省級(jí)保障房投融資平臺(tái)的引領(lǐng)作用。省級(jí)保障房投融資平臺(tái)要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),積極探索利用保障房資產(chǎn)融資新模式,為省轄市、縣(市、區(qū))開(kāi)展資本化運(yùn)作積累經(jīng)驗(yàn)。省級(jí)保障房投融資平臺(tái)與市、縣級(jí)政府本著雙方自愿原則,探索通過(guò)公租房資產(chǎn)證券化等金融工具開(kāi)展資本化運(yùn)作,為省轄市、縣(市、區(qū))公租房建設(shè)提供資金支持。
(三)積極探索股權(quán)融資等模式。政府投融資平臺(tái)要充分利用公共租賃住房資產(chǎn)和租金、財(cái)政保障房建設(shè)補(bǔ)貼資金、配套商業(yè)設(shè)施收入等形成的現(xiàn)金流,通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)融資、積極開(kāi)展資本化運(yùn)作等方式多渠道籌措公共租賃住房建設(shè)資金,逐步建立“投入—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—再投入”的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展機(jī)制。
(四)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)和專業(yè)化管理。政府投融資平臺(tái)要對(duì)其所有的公共租賃住房實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)和專業(yè)化管理,按政府批準(zhǔn)公布的標(biāo)準(zhǔn)收取租金,按規(guī)定接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管。
各級(jí)政府要加強(qiáng)對(duì)政府投融資平臺(tái)所有的公共租賃住房資產(chǎn)管理情況、運(yùn)營(yíng)情況、收支情況、財(cái)政補(bǔ)貼資金使用情況的監(jiān)管。
五、積極盤(pán)活資產(chǎn)
(一)探索租售并舉。公共租賃住房要首先滿足符合住房保障條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員的承租需求。省轄市、縣(市)政府可根據(jù)本地保障房數(shù)量,結(jié)合住房保障總需求,對(duì)政府擁有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房,探索實(shí)行先租后售、租售并舉。用于出售的公共租賃住房原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)毓沧夥恳?guī)劃建設(shè)總套數(shù)的30%。
用工集中企業(yè)、社會(huì)投資主體經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的公共租賃住房,可整體轉(zhuǎn)讓,但不得改變公共租賃住房性質(zhì)和用途,不得分割出售。
省轄市、縣(市)實(shí)行租售并舉期間,不得新增公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃。新增的公共租賃住房需求從騰退的公共租賃住房中安排解決,也可通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期租賃存量商品房作為公租房予以解決。公共租賃住房租售管理的具體辦法由市、縣級(jí)政府制定,報(bào)上級(jí)住房保障主管部門(mén)備案。
公共租賃住房承租對(duì)象租住一定年限(一般為3—5年)后,仍符合住房保障條件的,可選擇申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)所租住公共租賃住房全部或部分產(chǎn)權(quán),也可繼續(xù)承租;不符合住房保障條件的要予以騰退,不得申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)所租住公共租賃住房。
公共租賃住房項(xiàng)目配建的商業(yè)用房、商品住房,由產(chǎn)權(quán)人按照有關(guān)政策規(guī)定面向社會(huì)公開(kāi)出售或出租。
(二)加強(qiáng)出售管理。公共租賃住房出售價(jià)格參照周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格或按照評(píng)估價(jià)格確定,市、縣級(jí)政府可綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和保障對(duì)象的承受能力,給予一定優(yōu)惠,具體銷(xiāo)售價(jià)格由住房保障主管部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)核定并報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后向社會(huì)公布,不得在標(biāo)示價(jià)格之外收取未標(biāo)明的費(fèi)用。
保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)的公共租賃住房,按相關(guān)規(guī)定和程序辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的,需補(bǔ)繳的土地出讓金由原產(chǎn)權(quán)人從出售收入中列支繳存。
廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行前按照廉租住房立項(xiàng)建設(shè)并實(shí)行租售并舉的,其產(chǎn)權(quán)處置與管理仍按原規(guī)定及合同約定執(zhí)行。
(三)加強(qiáng)租售收入管理。政府擁有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房,其配建的商業(yè)用房和商品住房等租售收入、公共租賃住房租售收入要繳入國(guó)庫(kù),實(shí)行收支兩條線管理,按規(guī)定用于償還公共租賃住房建設(shè)貸款、公共租賃住房維護(hù)及管理部門(mén)必要的人員和工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。公共租賃住房產(chǎn)權(quán)登記在政府投融資平臺(tái)的,要設(shè)立公共租賃住房租售收入專戶,接受同級(jí)財(cái)政、審計(jì)部門(mén)監(jiān)督,專戶資金只能用于保障性安居工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理以及償還建設(shè)貸款資金。
各地要結(jié)合實(shí)際,根據(jù)本意見(jiàn)制定具體實(shí)施細(xì)則,認(rèn)真貫徹執(zhí)行。