各省轄市、省直管試點縣(市)人民政府,省人民政府有關(guān)部門:
為確保已建成的廉租住房和公共租賃住房及時投入使用,發(fā)揮其應(yīng)有的作用,經(jīng)省政府同意,現(xiàn)就進一步加強廉租住房和公共租賃住房入住管理工作提出如下意見,請認(rèn)真貫徹落實。
一、充分認(rèn)識加強廉租住房和公共租賃住房入住管理工作的重要意義
加強廉租住房和公共租賃住房入住管理工作,確保已建成的廉租住房和公共租賃住房及時交付使用,使住房困難群眾早日安居,是實施保障性安居工程的既定目標(biāo),有利于完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制住房價格過快上漲、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,有利于解決城鎮(zhèn)住房困難家庭、外來務(wù)工人員和新就業(yè)職工的住房問題,有利于提升城市吸納勞動力的能力和區(qū)域競爭力,對擴大內(nèi)需、促進消費、推進新型城鎮(zhèn)化持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
二、切實做好廉租住房和公共租賃住房入住相關(guān)工作
(一)把好廉租住房和公共租賃住房項目規(guī)劃選址與設(shè)施配套關(guān)
1.在項目規(guī)劃選址上要做到“四規(guī)”合一。要進一步強化規(guī)劃的引導(dǎo)作用,根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃,編制廉租住房和公共租賃住房建設(shè)用地布局規(guī)劃,實現(xiàn)“四規(guī)”合一。
2.在項目審批、驗收等方面堅持“三不”原則。各地要將廉租住房和公共租賃住房建設(shè)項目安排在公共服務(wù)設(shè)施齊全、生活便利的區(qū)域。對選址距離中心城區(qū)過遠(yuǎn)、缺少配套基礎(chǔ)設(shè)施的廉租住房和公共租賃住房項目不予立項,不予審批;對配套基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足基本入住條件的項目限期整改,不達標(biāo)的一律不組織驗收;對不按要求配建廉租住房或公共租賃住房的商品房開發(fā)項目,不予辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房預(yù)(銷)售許可證。
3.在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面要做到“三個同步”。要把配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為廉租住房和公共租賃住房建設(shè)的重點。在安排城建投資計劃時,要向廉租住房和公共租賃住房項目配套基礎(chǔ)設(shè)施傾斜,優(yōu)先安排。集中建設(shè)的廉租住房和公共租賃住房項目,其配套的道路、公交、供水、供電、供氣、供暖、通訊、污水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施,要與住房同步規(guī)劃設(shè)計、同步建設(shè)、同步交付使用。
(二)進一步提高廉租住房和公共租賃住房分配工作效率
1.積極開展廉租住房和公共租賃住房預(yù)分配工作。在項目具備入住條件前開展預(yù)分配工作,做好分配與入住的銜接工作,確保保障對象及時入住。
2.逐步降低保障性住房準(zhǔn)入門檻。凡經(jīng)民政部門認(rèn)定人均收入低于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)3倍且經(jīng)房產(chǎn)管理部門認(rèn)定人均住房建筑面積低于15平方米的城鎮(zhèn)家庭,均應(yīng)將其納入廉租住房保障范圍。凡經(jīng)房產(chǎn)管理部門認(rèn)定人均住房建筑面積低于15平方米的新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員,均應(yīng)將其納入公共租賃住房保障范圍。各地可結(jié)合實際情況適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn),使住房保障政策惠及更多城鎮(zhèn)家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員。同時,城市新區(qū)、城市組團、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)過程中轉(zhuǎn)移的人口符合住房保障條件的,要將其納入住房保障范圍。
3.提高審核、審批時效。廉租住房和公共租賃住房申請人申請材料齊全的,相關(guān)部門要及時受理,簡化審核程序,壓縮審批時限。設(shè)區(qū)的市整個審核程序要在50個工作日內(nèi)完成,非設(shè)區(qū)的市、縣(市)整個審核程序要在40個工作日內(nèi)完成。
4.確保分配公開、公平、公正。各地要及時公開廉租住房和公共租賃住房分配政策、分配對象、分配房源、分配程序、分配過程、分配結(jié)果和退出等方面的信息,確保廉租住房和公共租賃住房分配過程陽光透明。
5.逐步實現(xiàn)廉租住房與政府投資的公共租賃住房并軌運行。并軌后廉租住房對象納入公共租賃住房保障范圍,優(yōu)先保障,租金按廉租住房標(biāo)準(zhǔn)交納。廉租住房也可轉(zhuǎn)為公共租賃住房使用。
三、切實做好廉租住房和公共租賃住房后期管理工作
(一)加強租賃管理
1.規(guī)范合同管理。房屋產(chǎn)權(quán)人或其委托的運營管理單位與承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)使用統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本,并載明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、維修責(zé)任范圍、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租的處罰以及其他違反使用規(guī)定的責(zé)任等事項,明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同期滿后,申請人提出續(xù)租申請,經(jīng)審核符合保障條件的,可以續(xù)租。
2.嚴(yán)格租金管理。合理確定租金價格。廉租住房和公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場租金狀況,綜合考慮承租對象的經(jīng)濟承受能力等因素,由住房保障主管部門會同相關(guān)部門確定,并實行動態(tài)管理,定期向社會公布。
強化租金收繳管理。建立廉租住房和公共租賃住房租金收繳管理臺賬和催繳制度,提高住房租金的繳交率。承租人應(yīng)按合同約定,按時繳納租金和水、電、氣、物業(yè)管理費等相關(guān)費用。嚴(yán)格收支兩條線管理。政府投資建設(shè)的廉租住房和公共租賃住房租金收入要嚴(yán)格按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入國庫,實行收支兩條線管理。租金收入要專項用于償還貸款以及廉租住房和公共租賃住房的管理、維修、設(shè)施更新、租賃補貼、物業(yè)服務(wù)補貼及投資補助等。
(二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)
1.強化物業(yè)服務(wù)。鼓勵廉租住房和公共租賃住房項目實行社會化物業(yè)管理,物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;也可在社區(qū)居委會組織下由承租人參與物業(yè)管理、自我服務(wù)。配建的廉租住房項目,其物業(yè)服務(wù)納入所在項目統(tǒng)一管理。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等條件下優(yōu)先聘用小區(qū)內(nèi)承租家庭中有勞動能力的成員從事相應(yīng)物業(yè)服務(wù)工作。
2.強化維修維護。各地要設(shè)立廉租住房、公共租賃住房專項維修資金,用于房屋的維修養(yǎng)護。建立健全廉租住房和公共租賃住房共用部位與共用設(shè)施維修養(yǎng)護、突發(fā)應(yīng)急搶修、日常維修養(yǎng)護以及大、中修年度計劃申報和預(yù)算報批等制度。大、中修應(yīng)按照工程施工相關(guān)規(guī)定組織實施,并確保配租家庭正常使用。對房屋內(nèi)易損易耗設(shè)施及使用不當(dāng)造成設(shè)施設(shè)備損壞的,由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。
(三)嚴(yán)格監(jiān)督管理
1.實行動態(tài)管理。市、縣級相關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé),對保障對象資格進行定期審核,了解和掌握住房使用、承租對象信息。住房保障主管部門可通過政府購買服務(wù)的方式,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)廉租住房和公共租賃住房使用情況檢查工作。
2.完善退出機制。市、縣級住房保障主管部門要區(qū)分不同家庭的情況,綜合運用經(jīng)濟、行政、法律等手段,建立健全廉租住房和公共租賃住房退出機制。
3.加強監(jiān)督管理。各地要設(shè)立舉報電話、舉報信箱,接受社會監(jiān)督。要暢通投訴舉報渠道,主動接受媒體和公眾監(jiān)督。
四、認(rèn)真組織實施
市、縣級政府要切實加強對廉租住房和公共租賃住房入住管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),采取有效措施,確保保障對象及時入住。要形成住房保障主管部門牽頭,有關(guān)部門參與配合、互相協(xié)調(diào)、齊抓共管的工作機制,各司其職,切實做好廉租住房和公共租賃住房入住管理工作。